Ugrás a tartalomhoz Lépj a menübe
 


Magánszemélyek ingatlan bérbeadása, 2011



Mielőtt rátérnénk az evás egyéni vállalkozókkal kapcsolatos tudnivalókra, tisztáznunk kell néhány fontos kérdést.

 

Hogyan lesz valakiből bérbeadó?

 

Nos, nem csupán úgy – bár ez elengedhetetlen feltétel -, hogy van olyan ingatlana, amit bérbe adhat, hanem bizonyos „papírmunkát” is el kell végeznie a magánszemélynek, mielőtt belekezdhetne a dologba. Idetartozik elsődlegesen a bejelentési kötelezettség.

 

Azaz felmerül a kérdés, adószámmal vagy anélkül végezze / végezheti a bérbeadói tevékenységét a magánszemély.

 

Ezen 2010. augusztus 16-a előtt nem kellett töprengeni, hiszen akkor minden magánszemélynek, aki ingatlant kívánt bérbe adni, fel kellett keresnie az adóhatóságot – be kellett jelentkeznie, bejelentést kellett tennie - az adószám kiváltása céljából.

 

Azok a magánszemélyek tehát, akik már 2010-ben – vagy azt megelőzően is – folytatták e tevékenységet, rendelkeznek adószámmal. Azok, akik viszont 2010. augusztus 16-tól adták fejüket erre, már mentesülhettek az adószám kiváltásának kötelezettsége alól, az adózás rendjéről szóló törvény (Art.) 22.§.(16) bekezdésében rögzítetteknek köszönhetően.

 

Miről is van itt szó?

 

Az idézett jogszabályi hely arról rendelkezik, hogy a magánszemély mentesül az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha kizárólag az Áfa-törvény szerinti ingatlan-bérbeadási (haszon-bérbeadási) tevékenységet folytat, és az általános forgalmi adót érintően nem él azzal a lehetőséggel, hogy adókötelezettséget válasszon.

 

Mi a helyzet az áfával?

 

Az eb az Áfa-törvény 86.§.(1) bekezdésének l) pontjában van eltemetve, azaz itt találunk eligazítást arra vonatkozóan, hogy az Áfa-törvény szerint adómentes - a tevékenység sajátos jellegére tekintettel - az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása.

 

Ez az ún. főszabály, de a 86.§.(2) bekezdése nevesít kivételeket ez alól. Adóköteles tehát:

  

Ha tehát a magánszemély nem a fenti négy kategóriába tartozó ingatlant ad bérbe, akkor nem merül fel áfa-fizetési kötelezettsége, de szabad akaratából dönthet úgy is (Áfa-tv. 88.§.), hogy adókötelezettséget választ – azaz áfát fizet -, és így ezzel párhuzamosan a tevékenység folytatásához kapcsolódóan felmerült, előzetesen felszámított általános forgalmi adót levonhatja. Erre jó oka van, ha a bérbe adott ingatlan közüzemi számlái az ő nevére szólnak (bár ettől még minden bizonnyal fizető pozícióban van az áfában), de főként akkor, ha az ingatlanon jelentős értékű felújítást, karbantartást végeztet, melynek áfáját így nem csak levonhatja, hanem adott esetben akár vissza is igényelheti.

 

Ha él az adókötelessé tétel lehetőségével, akkor adószámot is kell kérnie.

 Ha a bérbe adott ingatlan a fentebb hivatkozott négy kategória valamelyikébe tartozik - például a magánszemély garázst ad bérbe -, akkor nincs az áfa-kötelezettség terén választási lehetősége, az áfás, az Áfa-törvény előírása alapján (jogászok azt mondanák, hogy a „törvény erejénél fogva”). Természetesen az alanyi adómentesség választására még lehetősége van, de az nem változtat a - főszabály szerint áfa-köteles státusz miatt - a számlaadási kötelezettségen és ebből eredően az adószám kiváltásának kötelezettségén.

 Az Art. fentebb már citált mentességi szabálya két esetben akkor sem érvényes, ha maga a bérbe adott ingatlan jellege miatt az Áfa-törvény fő szabálya szerint nem terheli áfa a bérbeadást, azaz mindenképpen ki kell váltania az adószámot annak a bérbeadónak, aki

 Akinek adószáma van, az számlaképes és számlát kell kibocsátania a bérleti díjról.

Kivéve, ha a bérlő magánszemély, készpénzzel fizet és nem kéri a számlát. Nyugtát azonban neki is kapnia kell.

 Némi bizonylatolással kapcsolatos „macerát” azok sem úsznak meg, akik nem kötelesek az adószám kiváltására.

 Ők egyéb számviteli bizonylatot – azaz nem számlát, nyugtát, amihez adószám kell - , kötelesek kiállítani. Ennek fogalmát, a bizonylat kategóriájának megfelelő dokumentum minimális adattartalmát a számviteli törvény taglalja részletesen. A lényeg az, hogy a gazdasági eseményt (jelen esetben a bérbeadást), annak megtörténtét egyértelműen azonosító és alátámasztó iratról van szó. Ez a tárgyalt esetben egy elismervény, amely a bérleti díj megfizetésének dátumát, összegét , a befizető nevét, a bérbeadó nevét és adóazonosító jelét tartalmazza.

 Ha a bérbeadónak van adószáma – például azért, mert 2010. augusztus 16-a előtt kezdte meg a tevékenységet -, de nem választott áfa-kötelezettséget, az általa kiállított bizonylatokon - akár nyugta, akár számla, akár a számviteli törvény szerinti egyéb bizonylat – az adószámát kell feltüntetnie.

 Ha a bérbeadónak azért van adószáma, mert egyéni vállalkozói tevékenységet is folytat, akkor a bérbeadói tevékenységre 2010. augusztus 16-a előtt (ekkor kötelező volt adószámot kérni a bérbeadóknak) nem kapott másik adószámot, hanem az egyéni vállalkozóként kapott adószámát kellett a bérleti díjról kiállított számlákon is feltüntetnie.

 Továbbá 2010. augusztus 16-át követően is fennmarad a számlaadási kötelezettsége a bérleti díj tekintetében is, mivel van adószáma.

 

Mi következik ebből az evás egyéni vállalkozók számára?

 

Nos, az eva hatálya alá bejelentkezett egyéni vállalkozó esetében bevételnek számít az eva időszaka alatt a vállalkozói igazolványában nem szereplő egyéb tevékenységeiből származó olyan bevétel, amelynek alapján számlát, egyszerűsített számlát, vagy nyugtát állít ki (pl. szakértés, lektori tevékenység, stb.)

 

 

 Ez a 22-es csapdája!

 

Ugyanis 2011-től azoknak a bérbeadó magánszemélyeknek, akiknek van adószáma, továbbra is kell számát, nyugtát adniuk a bérleti díjról!

 

Ezért, az evás egyéni vállalkozó - neki nyilvánvalóan van adószáma -, ha ingatlant ad bérbe, számlát, nyugtát köteles kiállítani a bérlőnek, akkor is, ha a szóban forgó ingatlan nem a vállalkozása eszköze, hanem magánszemélyként birtokolja és adja bérbe azt.

 

 Magyarul: ha a magánszemély evás egyéni vállalkozó is, és magánszemélyként ingatlant ad bérbe, annak a bérbeadásból származó jövedelmét vállalkozói tevékenységnek kell minősítenie még akkor is, ha a vállalkozói igazolványában tevékenységei között ez nem szerepel.

 

Az eva hatálya alá bejelentkezett egyéni vállalkozónak ugyanis az eva időszaka alatt a vállalkozói igazolványában nem szereplő egyéb tevékenységeiből származó olyan bevétele, amelynek alapján számlát állít ki (mint például a bérbeadás esetén), szintén evás bevétellé válik.

 

Azaz, a bérleti díj után is meg kell fizetnie a 30%-os mértékű evát!

 

 

 Ahogy fentebb már volt róla szó, az Áfa-törvény fő szabályként adómentesnek tekinti az ingatlan bérbeadást. Az adókötelezettség a bérbeadó döntése szerint választható: ekkor terheli áfa a bérleti díjat, de a bérbeadó az e tevékenységével összefüggő kiadásai előzetesen felszámított adójának levonására is jogot szerez.

 

Az evás egyéni vállalkozók azonban nem élhetnek e választás jogával, tekintettel arra, hogy ők nem alanyai az áfának.

 

Így az általuk az áfa-mentes bérleti díjról kiállított számla nem tartalmaz áfát, de alapja az evának.

 

 Viszont, ha nincs a számla végösszegében áfa, akkor általában– erre a tevékenységre legalábbis – nem érte meg a vállalkozónak az evát választania.

 

 

 2011-től a bérbeadásból származó jövedelem adózási szabályai a 2010. évi XC. törvénynek köszönhetően jelentős mértékben megváltoztak. Azonban -  adóhatóság álláspontja szerint is -  a hivatkozott törvény a személyi jövedelemadóról szóló és az adózás rendjéről szóló törvényeket módosította az ingatlan bérbeadásra vonatkozó szabályozás tekintetében. Az eva törvény idevágó részletszabályait azonban nem változtatta meg e törvény sem. Ebből következően az evás egyéni vállalkozó, ha ingatlant ad bérbe, 2011-ben is csak evásként adózhatja le az ingatlan bérbeadását!

 

Számoljunk egy kicsit!

 

Abban az esetben, ha az érintett a bérbeadásból származó jövedelmét az SZJA-törvény és az Eho-törvény szabályai szerint adóztatva nem lenne köteles a bérleti díjra vetítve 30%-os terhet megfizetni, a magánszemélynek kell keresnie egy legális kiskaput (erről picit később ejtünk szót)!

 

 

 Ez tipikusan az a helyzet, amikor a magánszemély a tételes költségelszámolással magasabb költségarányt érne el, mint a 10%-os költségátalány alkalmazásával, illetve a költségek, költségátalány levonásával számított adóköteles jövedelem nem éri el az 1 millió forintot.

 

A 16%-os SZJA-kulcs figyelembevételével az adóalap-kiegészítéssel növelt jövedelem adója - az adóalap-kiegészítés nélkül számított – jövedelem 20,32 %-a. Ha a jövedelem nem lépi túl az 1 millió forintot, akkor ez jelenti a 30% evával összemérhető terhet.

 

 

 1 millió forintot meghaladó jövedelem esetében az SZJA-tv. 29.§-ában előírtak figyelembevételével, a felmerülő eho „kompenzálása céljából- a tételes költségek levonásával fennmaradó összeg (számított jövedelem) 78%-át kell az adóalap-kiegészítéssel (1,27-es szorzó) megnövelni, ennek 16%-a az adó. Ebben az esetben a számított jövedelemre vetítve kisebb az adóteher, mint 20,32% (egészen pontosan 15,85%), de ehhez még hozzá jön 14%-os mértékű eho. Azaz összesen 29,85 %-os összes terhelésről beszélünk. Ez már csak picivel kevesebb, mint az eva.

 

 

 Ráadásul, ha a költségek elszámolása a 10% átalány alapján történt, akkor a fenti 78%-os korrekció nem lehetséges. Azaz a bevétel 90%-a a számított jövedelem, ennek 1,27-es szorzóval növelt összege az adóalap. Ebben az esetben az adóteher 20,32% és még ehhez jön a 14% eho, azaz összesen 34,35% az eredmény.

 

 

 Ez magasabb, mint az eva, ráadásul az eva megfizetésén túl a bérbeadást nem terheli eho. (Ennek az az oka, hogy a magánszemélynek ebben az esetben nem SZJA-törvény szerinti jövedelme van, hanem evás jövedelme!)

 

Egyértelműen előnyös tehát az eva a bérbeadónak akkor, ha a bérbeadással szemben nincs elszámolható költség (csak a 10% átalány)- például azért, mert a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak- és a jövedelem meghaladja az 1 millió forintot..

 

Viszont, ha az evás egyéni vállalkozónak van heti 36 órát elérő munkaviszonya, akkor az eva-alap 4%-ának megfelelő összeget 27% tb-járulék, 10% nyugdíjjárulék, továbbá 4% egészségbiztosítási járulék terheli. Ha az evás vállalkozó nyugdíja (kiegészítő tevékenységű), akkor az eva-alap 10%-ának megfelelő alap után 10% nyugdíjjárulékot kell fizetnie.

 

Mi következik ebből?

 

 

 A heti 36 órát elérő munkaviszony mellett evás vállalkozó számára a fenti járulékok megfizetése 1,24%-ponttal növeli a bérbeadással összefüggő adóterhelést, azaz összességében 31,24%-ról beszélünk, míg a nyugdíjas esetében 1%-pontos adóteher-növekedésről van szó, azaz összesen 31%-ról.

 

 Mindkét esetben kedvezőbb értékeket látunk, mint a fentebb részletezett 34,35%-os összes terhelés (SZJA, Eho).

 

 

 Nem szabad azonban arról sem megfeledkeznünk, hogy a vállalkozás bevételét iparűzési adó is terheli, ellentétben a magánszemélyekkel, akiket e kötelezettség nem érint.

 

 

 Visszatérve az ígért „kiskapuhoz”, ha az evás vállalkozó számára, a bérbeadással összefüggésben kedvezőbb terhelést jelentene, ha nem lenne vállalkozó – lásd fenti számításokat-,akkor valószínű, hogy szerencsésebb lenne, ha az ingatlan másik tulajdonosa lenne a bérbeadó, feltéve persze, hogy ő nem evás vállalkozó.

 

Házastársak esetében például a nem evás vállalkozó feleség.

 

Ha lehetőségük van a családi kedvezmény érvényesítésére, akkor még jobb a helyzet.

 

 Kovács úr főfoglalkozású evás egyéni vállalkozó, felesége gyesen van.

 

Az egykulcsos adórendszer miatt nincs jelentősége annak, hogy mennyi egyéb adóköteles jövedelme van Kovácsnénak, de azért, hogy az egyszerűség kedvéért ne kelljen a százalékos adót csökkentő tételeket számolgatni, most adómentes jövedelemmel rendelkezőnek tekintjük a példánkban szereplő fiatalasszonyt.)

 Egy kiskorú gyermekük van. Bérbe adják a nyaralójukat.

 

Az ingatlan éves bérleti díja 1.500.000,-Ft. A 10%-os mértékű költségátalány elszámolásával állapítják meg az ebből származó jövedelmet.

 

Ha Kovács úr adja bérbe az ingatlant, akkor a fizetendő eva 30%, azaz 450.000,-Ft, továbbá a bevételt az iparűzési adó számításakor is figyelembe kell venni (önkormányzattól függő mértékben, de általában a maximummal kell számolnunk, azaz 2%-kal, ami evás esetében ennek fele, azaz 1%), azaz további 15.000,-Ft plusz teherrel, összesen 465.000,-Ft-ba kerül az ügylet Kovács úrnak.

 

 

 Ha a felesége a bérbeadó, akkor (1.500.000*0,9=) 1.350.000,-Ft a számított jövedelem. Ennek 1,27-es szorzóval növelt értéke (1.350.000*1,27=) 1.714.500,-Ft az adó alapja. A családi kedvezmény 1 gyermek után havi 62.500,-Ft, éves szinten 750.000,-Ft. Ennek figyelembevételével az adó alapja már csak 964.500,-Ft. Az adó (16%) 154.320,-Ft, az eho (1.350.000*0,14=) 189.000,-Ft. Az összes kötelezettség 343.320,-Ft. Iparűzési adó nem merül fel.

Kovácsék megtakarítottak 121.680,-Ft-ot.

 

 

 Tegyük fel, hogy Kovácsék tételes költségelszámolást alkalmaznak. Összes költségük a bevétel 30%-ának megfelelő összeg.

 Ekkor (1.500.000- 450.000=) 1.050.000,-Ft a számított jövedelem. Ennek 78%-át kell megnövelni az 1,27-es szorzóval ahhoz, hogy kiszámítsuk az adóalapot. Azaz az adó alapja 1.040.130,-Ft. Ebből levonjuk a családi kedvezményt, így az adót csak 290.130,-Ft után kell megfizetni. Az adó 46.421,-Ft. Továbbá meg kell még fizetni a 14%-os mértékű ehót, azaz 147.000,-Ft-ot. Ez összesen 193.421,-Ft, az „evázáshoz” képest 271.579,-Ft megtakarítás!

 

 

 Ha az ingatlan csak és kizárólag evás egyéni vállalkozó tulajdonában van, akkor megfontolható, hogy azt olyan közeli hozzátartozónak (házastárs, gyermek, unoka, szülő, nagyszülő) ajándékozzák (egyenesági rokonok – az előbb felsoroltak a házastárs kivételével - közt illetékmentesen!) - és így ő adja bérbe az ingatlant - , aki nem evás egyéni vállalkozó. Az sem árt, ha jogosult a családi kedvezményre!

 
 

Webáruház belépés

Regisztráció Jelszókérés


Archívum

Naptár
<< November / 2017 >>